Comment calculer sa capacité d'emprunt immobilier en 2026 ?

Avant de démarrer des visites immobilières ou de faire une offre d’achat, connaître votre capacité d’emprunt est la première étape obligatoire. En France, les établissements bancaires s’appuient sur les règles strictes édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

La règle d’or du HCSF : Le taux d’endettement maximal de 35 %

Depuis la décision du HCSF, le taux d’endettement maximal accordé par les banques françaises est plafonné à 35 % des revenus nets du foyer (assurance de prêt incluse), sur une durée maximale de prêt de 25 ans (extensible à 27 ans dans le neuf en cas de VEFA ou travaux).

$$\text{Mensualité maximale} = (\text{Revenus mensuels nets du foyer} \times 0{,}35) - \text{Charges de crédits en cours}$$

Exemple :

Un ménage disposant de 4 000 € net mensuels sans aucun crédit en cours aura une mensualité maximale autorisée de : 4 000 € × 0,35 = 1 400 € / mois

Les facteurs déterminants de votre capital empruntable

Le montant total que vous pouvez emprunter dépend de plusieurs facteurs clés :

1. Vos revenus nets réguliers : Salaire net avant impôt (CDI, fonctionnaire, indépendant avec 3 ans d’ancienneté).
2. Le taux d’intérêt négocié : Plus le taux est bas, plus le capital empruntable est important à mensualité égale.
3. La durée de remboursement : Rallonger la durée (passer de 20 à 25 ans) diminue la mensualité mais augmente le coût total du crédit.
4. L’apport personnel : Les banques demandent généralement au moins 10 % d’apport pour couvrir les frais de notaire et frais de dossier.

Pensez à évaluer vos frais d’acquisition avec notre simulateur de frais de notaire ainsi que vos futures mensualités grâce à notre simulateur de prêt immobilier.

Pour obtenir une estimation instantanée de votre capital empruntable selon vos revenus et crédits en cours, utilisez notre simulateur de capacité d’emprunt immobilier.